Договор купли-продажи недвижимости
Большинство российских граждан рано или поздно сталкиваются с тем, что необходимо приобрести недвижимость. Кто-то покупает гараж, другие дом, третьи квартиру, а бывает, приобретают целые здания. Такие крупные покупки необходимо совершать согласно российскому законодательству. А потому давайте подробно рассмотрим нюансы, которые необходимо соблюсти.
Любая покупка недвижимости сопровождается договором купли-продажи. Такой договор самый распространённый и важный. В нём отражена хозяйственная деятельность, составной частью которой является гражданский оборот. Его важная особенность — условие, при котором продавец обязан передать покупателю в собственность квартиру, здание, земельный участок, сооружение или другое недвижимое имущество за фиксированную определённую покупную цену.
Итак, давайте разберём, что такое недвижимость.
Недвижимость — это вид имущества, признанный и установленный законом недвижимым.
По общему правилу к недвижимости по происхождению относятся участки недр, земельные участки и всё, что непосредственно связано с землёй. Другими словами — это материальные объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно.
Такими объектами являются здания, сооружения, в том числе и незавершённого строительства.
В Российской Федерации помимо недвижимости по происхождению, существует такое понятие как «недвижимость по закону». К ней можно отнести: воздушные, морские суда (в том числе внутреннего плавания), космические объекты. Все они подлежат в обязательном порядке государственной регистрации.
Законами РФ определено: недвижимость может выступать предметом лизинга. А залог недвижимости, также как и само получение кредита под залог, установлено называть ипотекой. Законодатель чётко указал, на какие законы, подзаконные акты и постановления нужно опираться, чтобы решить любой спор, связанный с ипотекой.
Например, в римском праве переход права собственности на недвижимость осуществлялся путём её передачи, а вот установление самого сервитута или ипотеки могло быть установлено при помощи обычного договора составленного в простой форме между лицами.
Наряду с объектами недвижимости в неразрывной связи находятся земельные участки, где они расположены.
Недвижимость, в сравнении с другими объектами купли-продажи, обладает повышенной ценностью. Эта тенденция прослеживается издавна, и посей день. Очень многие граждане скупают недостроенные сооружения, дома, квартиры, здания с главной целью — аренда в виде получения денежной прибыли. Это действительно неплохой способ вложения денежных средств с учётом, что потраченные средства «отобьются» сторицей. Но, чтобы не попасть в сложную ситуацию, продавцам и покупателям лучше чётко прописывать и оговаривать в тексте своих договоров все нюансы.
Российский законодатель накладывает на ряд объектов недвижимости ограничения. Это касается объектов социальной значимости, обладающих целевым назначением особого рода.
В соответствии со статьями 128 и 130 ГК РФ Российская Федерация установила жёсткое ограничение: недвижимым имуществом в гражданском обороте могут выступать только вещи. Стоит обратить внимание, что в комментариях к 128 статье ГК РФ по сравнению с самой статьёй понятие «имущество» употреблено в более широком смысле. Как отмечает юрист-теоретик О. М. Козырь, «использование термина „недвижимое имущество“ российским законодателем в виде синонима „недвижимых вещей“ чисто условно, на самом деле ограничивая вещами категорию недвижимости».
Договор купли-продажи недвижимости может быть возмездным, взаимным, и консенсуальным. Правовое регулирование таких договоров достаточно подробно изложено в Гражданском кодексе РФ, в главе 30 параграф 7. Здесь есть перечень установленных правил, определяющих порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости, и тут же говорится и о требованиях к его форме, действиях сторон, направленных на исполнение его условий.
Письменная форма обязательна для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Договор обязан быть зарегистрирован в главном управлении Федеральной регистрационной службы. Только после регистрации покупатель становится полноправным собственником. Форма такого договора очень важна. Она является основным условием и залогом успешного договора. Несоответствие формы приведёт к признанию договора недействительным (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Потому будьте внимательны при составлении договора.
Сделка признаётся недействительной судом. Сделку можно признать оспоримой, например, если сделка, совершена лицами в возрасте от 14 до 18 лет или лицом ограниченно дееспособным (ст. 175 и 176 ГК РФ), а также под влиянием угрозы или насилия (см. ст. 179 ГК РФ). Сделка, признанная недействительной (независимо от судебного решения), будет, являться ничтожной. Сюда мы можем отнести сделки, совершённые недееспособным лицом либо не достигшим возраста 14 лет (ст. 171 и 172 ГК РФ). Ничтожными сделками будут считаться, если таковые были совершены без умысла создать какие-либо правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Если закон или иные нормативные документы позволяют оспорить сделку, то она будет являться ничтожной. Именно об этом гласит ст.168 ГК РФ.
Покупателем и продавцом в договоре купли-продажи недвижимости могут выступать как юридические, так и физические лица. Причём стоит отметить, что специальными положениями закона или уставом организации юридическое лицо может ограничиваться в отношении или части приобретения и отчуждения недвижимости.
Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель. Ими могут выступать как юридические, так и физические лица, даже государство или государственные и муниципальные образования. Но существуют также и некоторые особенности, например для тех, кому не исполнилось 18 лет.
Законодательством РФ запрещено заключать сделки с недвижимостью лицам, не достигшим 14-ти летнего возраста. Согласно пункту 1 ст. 28 ГК РФ совершать сделки от имени таких лиц могут только их законные представители — усыновители, опекуны и, конечно, родители.
Когда участниками договора купли-продажи недвижимости выступают лица в возрасте от 14 до 18 лет, согласно пункту 1 статьи 26 ГК РФ, она перейдёт в собственность только с письменного согласия законных представителей несовершеннолетних.
Вообще по закону продавцами недвижимости могут выступать не только собственники, но и лица, кому законом или собственником предоставлено право на её продажу.
Покупатель по любому договору купли-продажи недвижимости получает право собственности не только на указанные объекты, но и право на ту часть земельного участка, на которой расположена эта недвижимость. Это очень важное обстоятельство, которое должно быть отражено в любом юридически грамотном договоре купли-продажи недвижимости.
Обязательные атрибуты любого договора купли-продажи недвижимости — это его предмет и цена продаваемого объекта недвижимости. Они обязаны присутствовать в тексте любого договора купли-продажи. Согласно статье 555 ГК РФ при отсутствии в письменной форме согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор будет признан незаключённым. Оплата в зависимости от разных ситуаций может осуществляться несколькими способами:
- материнским капиталом;
- заёмными деньгами или ипотечным кредитом;
- собственными средствами.
При использовании материнского капитала для покупки недвижимости необходимо обратиться в Пенсионный Фонд России по месту жительства. Согласно Постановлению Правительства РФ сумма материнского капитала не может превышать стоимость договора или размер суммы по договору, которая ещё не оплачена.
В соответствие с п.1 ст.425 и п.1 ст.433 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента подписания его продавцом и покупателем. Договор должен содержать: кадастровые паспорта здания и земельного участка, график платежей, свидетельство о государственной регистрации права, документы на земельный участок. Комплект документов договора купли-продажи недвижимости должен содержать следующие сопутствующие документы: дополнительное соглашение, протоколы разногласий и согласования разногласий, акт приема-передачи недвижимости.
Продавцом недвижимого имущества может выступать не только собственник, но и лицо, уполномоченное этим собственником. Продавцом объектов федерального значения могут выступать органы исполнительной власти, наделённые такими полномочиями Правительством РФ. Продавцами имущества субъектов Российской Федерации являются органы государственной власти субъектов РФ. Соответственно продавцы муниципального имущества назначаются органами местного самоуправления.
Ограничений в плане покупателей недвижимости нет. Правда, Закон может устанавливать специальные нормы для покупателей недвижимости (см. законодательство о приватизации). Имеются также особые правила, которые касаются и продавцов и покупателей недвижимости. Например, в соответствие с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для покупки/продажи недвижимости, требующей нотариального удостоверения или регистрации, одним из супругов необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, который не дал нотариально заверенного согласия, может требовать признать сделку недействительной в течение года с момента, когда он узнал об этой сделке.
Напомним, в соответствие с пунктом 1 статьи 454 ГК по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Соответственно договор обязательно должен содержать реквизиты сторон, а также описание предмета договора — объекта недвижимого имущества: например, при покупке квартиры — точный адрес, метраж, этаж квартиры, количество комнат.
При покупке недвижимости целиком или долями необходимо указать тех, кто имеет право проживать на отчуждаемой недвижимости. Отсутствия таковых также отражается в договоре. Продавец обязан подтвердить своё право собственности на эту недвижимость документами. Требуется указать срок освобождения продавцом квартиры. И самое главное — реальная стоимость квартиры. Стоит отметить, что зачастую в договоре указывается балансовая стоимость квартиры, которая на порядок ниже реальной, причём часто в несколько раз. Стороны это делают из соображений экономии. Ведь при сумме не более одного миллиона рублей подоходный налог платить не обязательно. Кроме того, в таком случае сокращаются расходы на нотариуса, так как госпошлина — это фиксированный процент от суммы сделки. Поэтому продавец должен быть уверен в покупателе, поскольку последний имеет право оплатить фиктивную сумму.
По закону любая сделка купли-продажи недвижимости должна быть зарегистрирована в установленном порядке. Согласно ст. 551 ГК РФ, когда одна сторона предпринимает попытки уклониться от гос. регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, суд по обращению другой стороны выносит решение о гос. регистрации перехода права собственности. Причём безосновательно уклоняющаяся сторона будет обязана возместить все расходы, вызванные задержкой регистрации.
Необходимо отметить, Закон требует указывать в договоре купли-продажи недвижимости полное описание продаваемой недвижимости, по которому можно определить его месторасположение. При не исполнении этого требования договор признаётся незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
Для каждого вида недвижимого имущества законом определены документы и их форма, позволяющие точно охарактеризовать продаваемый объект недвижимости. Обязательными документами, которые идентифицируют земельные участки, являются кадастровые планы. Их можно получить в специальных организациях, осуществляющих кадастровый учёт земельных участков. Для идентификации отдельно стоящего объекта недвижимости необходим план земельного участка с указанием кадастрового номера, поэтажные планы этого объекта, экспликация помещений. На все здания или сооружения должны быть технические паспорта, где указывается целевое назначение, а также прикладываются планы. Для жилого недвижимого имущества требуются паспорта, соответствующие справки из бюро технической инвентаризации, в которых указан план жилого помещения и обязательно экспликация.
При заключении договора продаваемое недвижимое имущество обязано как индивидуально-определённая вещь существовать материально, а права на него должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Иначе в соответствии со статьёй 554 ГК РФ объект не может быть передан, а значит, договор купли-продажи будет считаться недействительным.
В случае, когда недвижимость продаётся в кредит, согласно п.5 ст.488 ГК РФ, она будет находиться в залоге у продавца до тех пор, пока покупатель полностью её не оплатит. Поэтому покупая жилплощадь в ипотеку, Вы станете её собственником, только когда полностью заплатите всю сумму кредитной организации, с которой заключили договор.
Помните, заключая договор купли-продажи недвижимости, Вы покупаете не мелочь на барахолке, а совершаете серьёзную покупку. А потому читайте внимательно договор и приложения к нему, соблюдайте условия, перечисленные выше, и тогда у Вас никогда не будет проблем по договору, в котором поставите свою подпись.
Автор: Сергей Сироткин, дата публикации: 01.04.2016
Перепечатка запрещена. Авторские права охраняются законом.
