Образцы договоров купли-продажи недвижимости

Издревле люди в повседневной жизни, а именно в хозяйственной деятельности, были вынуждены между собой договариваться, поскольку сферы деятельности людей постоянно пересекались. А иной раз для выгоды умышленно шли на контакт друг с другом. И не всегда эти контакты заканчивались удовлетворением потребностей каждой из сторон, так как не редко, в силу человеческой природы, прослеживался обман, зачастую умышленный. Ведь мошенники существовали во все времена. А потому для уверенности, что каждая сторона выполнит условия договора (или в худшем случае, если одна из сторон априори окажется недобросовестной, и было с кого спросить) люди стали использовать письменную форму договора, причём засвидетельствованную третьей стороной. Особенно договор необходим, когда происходит крупная сделка, на весьма большую денежную сумму. К таким, конечно же, относятся хозяйственные отношения, связанные с недвижимостью. И основной формой таких отношений является купля-продажа зданий, сооружений, земельных участков и подобных объектов. В современной России законодательством чётко прописаны виды договоров и предъявляемые к ним требования. Соответственно, чтобы сделка, в которой Вы участвуете, была законной и состоялась, необходимо соблюсти все формальности, и только после этого ставить свою подпись под договором. А потому давайте рассмотрим виды существующих в России договоров купли-продажи.

Договоры, согласно нашему законодательству, бывают возмездными и безвозмездными. Причём необходимо отметить, все договоры, предметом которых выступает недвижимое имущество, обязаны быть в письменной форме. Возмездные — это такие договоры, по которым одна из сторон получает за передаваемую недвижимость денежное вознаграждение. Таковыми по российскому законодательству считаются договоры мены, аренды и купли-продажи. Безвозмездными, соответственно, являются те, по которым за предоставление чего-либо плата не взимается. Например, договор дарения. Сделки также могут быть с отчуждением и без отчуждения.

Сначала разберём возмездные договоры с отчуждением недвижимого имущества. Его суть — передача в собственность объекта недвижимости от одной стороны к другой. Примерами являются договоры: купли-продажи, мены, залога, ипотеки, паевого взноса, ренты. Цель таких договоров передача объектов недвижимости в пользование или в залог с последующим вступлением в право собственности.

Договор купли-продажи недвижимого имущества обязательно заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Об этом гласит статьями 131 и 164 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Если Вы нарушите требования этих статей, то сделка с недвижимостью будет недействительной. Нотариально такой договор удостоверять необязательно, согласно Федеральному закону № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года. Но если стороны желают привлечь к сделке нотариуса, то им это позволяет статья 163 пункт 2 ГК РФ.

Договор мены (бартер, обмен) — договор, при котором стороны обмениваются равным (сточки зрения сторон) по цене недвижимым имуществом. То есть между сторонами происходит переход прав собственности на объекты недвижимости без использования денежных средств.

Договор залога, пожалуй, самый распространённый, так как обеспечением его выполнения выступает недвижимость. Если должник нарушает условия обязательств по договору, то кредитор получает право на собственность заложенного имущества. Именно поэтому такой договор считается излюбленным у банков. Ведь под залог недвижимости деньги (бумагу) всегда предоставят. Этот договор заключается обязательно в письменной форме и удостоверяется нотариально.

Договор ипотеки позволяет имуществу (в нашем случае недвижимости) оставаться в пользовании у того, кто даёт залог (имущество). Но в случае невыполнения обязательств по такому договору залогодателем кредитор получает право реализовать в свою пользу заложенное имущество.

Договор паевого взноса — пожалуй, самая молодая форма покупки недвижимости на российском рынке. Она обязывает создать кооператив участников для приобретения (в нашем случае) недвижимости с дальнейшей выплатой за неё каждым участником своей доли (пая). Для застройщика такая схема более выгодна, чем долевое участие, а покупатели рискуют, поскольку такой договор регистрировать не обязательно. Такая недвижимость, соответственно стоит дешевле, но не каждый банк предоставит на неё деньги.

Договор ренты — соглашение, при котором одна сторона получает в собственность недвижимое имущество и обязуется платить за него установленные договором денежные средства. Данный договор обязательно удостоверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации.

Отметим также договор долевого участия, который зарекомендовал себя как безопасный способ взаимодействия застройщика и инвестора. Безопасность заключается в том, что необходимо такой договор регистрировать в ФРС. А это очень важно для физических лиц, которые вкладывают свои денежные средства в первичный рынок. Данный тип договора заключается согласно Федеральному закону № 214-ФЗ и является защитой от двойной продажи жилой площади и банкротства застройщика.

Довольно часто гражданам приходится иметь дело с таким видом договора, как договор уступки прав требования (договор цессии). Сейчас это весьма распространённый способ покупки жилплощади на первичном рынке. В данном случае одно физическое лицо уступает право требования другому за денежное вознаграждение до получения прав собственности на строящуюся жилую площадь. Такой договор обязательно подписывается с уведомлением застройщика и регистрируется в ФРС. Единственным недостатком такого договора является то, что покупатель получает соглашение с застройщиком, на условия которого повлиять уже не может.

Возмездным договором без отчуждения является договор аренды, при котором недвижимое имущество передаётся от одной стороны (арендодателя) другой (арендатору) во временное пользование за определённое денежное вознаграждение. Срок договора может быть любым. Он должен быть обязательно письменным.

Безвозмездными договорами с отчуждением договоры дарения и приватизации.

Договор дарения — соглашение, при котором один участник договора (даритель) передаёт другому участнику (одаряемому) безвозмездно в собственность (в нашем случае) объект недвижимого имущества. Договоры дарения бывают нескольких видов, а именно:

• передача в собственность недвижимости;
• передача имущественного права на имущество;
• передача безвозмездной уступки права требования третьему лицу;
• освобождение от исполнения обязательств;
• освобождение от долга путём принятия имущества и возможной передачи его третьему лицу.

Отметим важный момент: безвозмездность при дарении не значит, что одаряемый освобождается от имущественных обязанностей.

По договору дарения доли в жилом помещении даритель передаёт другой стороне в собственность часть недвижимого имущества и право на требование этой части третьим лицам, собственником которой является другая сторона. К договору дарения необходимо прикладывать следующие документы:

• паспорта сторон договора;
• свидетельство о регистрации права на долю жилого помещения;
• согласие супруга дарителя, если доля жилого помещения была приобретена в браке, заверенная нотариусом;
• кадастровый паспорт вместе с экспликацией помещения;
• заявления на регистрацию перехода права собственности одаряемого;
• заявления на регистрацию права собственности одаряемого;
• квитанция оплаты государственной пошлины.

В УФРС или у нотариуса могут также потребовать выписку из домовой книги или согласие банка (в случае, когда у него находится в залоге доля жилой площади).

Договор приватизации необходим при передаче недвижимого имущества в руки граждан. Приватизация — это переход собственности из государственной в частную. Этот процесс начался в нашей стране 4 июля 1991 года с выходом закона о приватизации жилищного фонда. Граждане России получили право оформить в собственность ту жилую площадь, которую они занимают на основании ордера или договора социального найма. По закону воспользоваться правом приватизации только один раз. Исключением является, когда человек принял участие до 18 лет, поскольку несовершеннолетние включаются в число собственников автоматически, если жилплощадь приватизировалась их родителями.

Решение суда как правоустанавливающим зачастую является обязательным документом для вступления в право собственности. Обращаться в суд приходится, например, в таких ситуациях:

• превышение срока вступления в наследство. Нередко по уважительным причинам граждане не успевают за полгода вступить в право наследства. Главное доказать, что причина просрочки уважительная. И тогда обращение в суд носит формальный характер.
• оформление самовольной постройки. Чтобы вступить в право собственности на самовольно возведённую постройку необходимо обязательно получить решение суда.

Обязательными атрибутами любого договора купли-продажи недвижимости являются:

• наименование сторон договора, будь то физическое или юридическое лицо, с полным указанием документов, определяющим права этих сторон (паспорт, доверенность, свидетельство о постановки на учёт, устав организации и т.п.);
• предмет договора, в котором максимально подробно указывается предмет сделки (в нашем случае) объект недвижимости (его адрес, квадратные метры, кадастровый номер, этажность и т.п.) и что хотят с ним сделать (купля-продажа, дарение, отчуждение, рента, аренда, мена и т.п.);
• цена договора указывается не только цифрами, но и прописью;
• права и обязанности сторон, где указываются все нюансы по исполнению данного договора сторонами;
• ответственность сторон, где указывается суд, который будет рассматривать споры, возникшие по данному договору. Рекомендуем Вам прописывать Третейский суд, поскольку рассмотрение дел в нём сокращает срок рассмотрения в несколько раз, удешевляет расходы и решение Третейского суда вступает в силу немедленно, обжалованию не подлежит и принимается во внимание в других государствах.
• реквизиты сторон, в которых указываются наименование и подписи сторон, их юридические и фактические адреса, правоустанавливающие документы, реквизиты банковских счетов.
• приложения к договору:
• график платежей;
• свидетельство о государственной регистрации права;
• дополнительные соглашения;
• протоколы разногласий и согласования разногласий;
• акт приема-передачи недвижимости.

Необходимо отметить, что позволяется заключать договоры в простой письменной форме, не удостоверяя их у нотариуса и не регистрируя в ФРС, если в законе по данным типам договоров об этом прямо не указывается. Законом и общей практикой жёстко прописано, что удостоверять нотариально необходимо договоры ренты. А вот договоры дарения, мены и купли-продажи удостоверяются у нотариуса по желанию сторон. Удостоверение у нотариуса в данных случаях говорит о том, что участники сделки полностью осознавали все юридические последствия. В связи с последними новшествами юстиция более не занимается регистрацией договоров. Она только лишь осуществляет регистрацию перехода права собственности от одной стороны договора к другой. Потому стороны по своему выбору определяют регистрацию в юстиции переход права собственности или же удостоверение договоров дарения, мены, купли-продажи у нотариуса.

Отметим, что с 01 марта 2013 года была отменена обязательная регистрация договоров купли-продажи жилых помещений, аренды, ренты, дарения.

До 2000 года право на недвижимость регистрировало бюро технической инвентаризации (БТИ). Затем эта функция была возложена на созданное Главное управление Федеральной регистрационной службы. Поэтому к договорам купли-продажи, заключённым после 2000 года, необходимо прилагать свидетельство о государственной регистрации права. Сейчас этот орган переименован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В заключении отметим главное: при любых сделках, связанных с недвижимостью, будьте внимательны. Не ленитесь и читайте нормативные документы, законы, определяющие правила и порядок оформления сделок. Не стесняйтесь проверять документы, представленные другой стороной, дабы убедиться в их подлинности. Ведь сделки с недвижимостью всегда связаны с большими деньгами, поскольку она является одним из самых стабильных и надёжных вложений денежных средств испокон веков. И если Вы будете бдительны, то всегда закон примет Вашу сторону.

Автор: Сергей Сироткин, дата публикации: 01.04.2016
Перепечатка запрещена. Авторские права охраняются законом.

Новости по теме