Налог с продажи недвижимости
Не секрет, что жилплощадь играет огромную роль в жизни каждого человека. Как ни крути, а всем нам — прямоходящим, нужна крыша над головой. Так мы исторически сформировались, что дом является неотъемлемой частью семьи. Но наряду с покупкой дома, квартиры, да и вообще любой недвижимости, мы сталкиваемся, соответственно, с её продажей. А потому в этой статье мы расскажем о налоге с продажи недвижимости.
Итак, 30 августа 2015 года Государственная дума приняла во втором чтении поправки к Налоговому кодексу, благодаря которым налог на недвижимость вырос. Причём в несколько раз. Помимо этого новшества наши законодатели увеличили срок владения недвижимым имуществом, после которого продажа недвижимости от налоговой пошлины освобождается. Если раньше этот срок составлял 3 года, то теперь 5 лет.
Все эти изменения были приняты согласно Федеральному Закону № 527250-6 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (в части совершенствования налогового администрирования налога на добавленную стоимость, налога на доходы физических лиц и налога на прибыль организаций). Разберёмся с этими новшествами более подробно.
Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, а именно статье 217, все доходы от продажи недвижимого имущества, с условием, что это имущество находится в собственности более 3 лет, налогом не облагается.
Вообще Налоговый кодекс предлагает два возможных варианта уменьшения выплаты:
1-ый: если есть документальные подтверждения, то продавец может заплатить налог не с полученной денежной суммы от продажи недвижимого имущества, а с разницы между доходом от продажи и расходами на приобретение данной недвижимости.
2-ой: продавец имеет возможность снизить доходы от продажи на налоговый вычет (для жилых помещений и земли не более чем на 1 млн рублей; для нежилых — 250 тыс. рублей) и заплатить налог с оставшейся суммы. Здесь необходимо отметить, что данное правило применяется по всем проданным объектам за один год, а не по каждому в отдельности.
Согласно новым поправкам, если доходы от продажи недвижимого имущества будут меньше её кадастровой стоимости в начале года, пусть даже умноженной на уменьшающий коэффициент 0,7, то налог всё равно платится с дохода.
Отметим: все субъекты Российской Федерации смогут уменьшить минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом и размер уменьшающего коэффициента к его кадастровой стоимости вплоть до нуля. Данные новшества вступят в действие с 1 января 2016 года и будут распространяться на сделки, заключённые после этой даты.
Пожалуй, стоит более детально описать новые поправки в 217 статью Налогового кодекса РФ. А именно:
- Если у граждан квартира является единственной, то они имеют право быть освобождёнными от подоходного налога с продажи квартиры.
- Если гражданин приобретает второе жильё с целью поменять жилищные условия, то он может быть освобождён от уплаты налога, с учётом, что он проживал в своей старой квартире до момента покупки новой. Конечно, законодатель учитывает сроки проведения данных сделок и в случае их нарушений, продавец обязан будет уплатить подоходный налог в полном объёме.
- Если граждане продают своё не единственное жильё, то, как следует из закона, доход с продажи не должен превышать 5 млн. рублей. Если условия соблюдены, то такой гражданин имеет право освобождения от подоходного налога. Здесь нужно отметить, что на местном уровне субъекты РФ могут увеличить данный срок до 10 лет.
Когда купля-продажа квартиры совершена, продавец в обязательном порядке заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ. Не забудьте сами рассчитать сумму налога, которую нужно оплатить или же обратитесь к бухгалтеру.
Приведём список документов, которые необходимо предоставить в Налоговую службу по месту прописки:
- декларация (форма 3-НДФЛ);
- ксерокопия паспорта продавца;
- копия ИНН;
- ксерокопия договора о купле-продаже;
- все платёжные документы;
- заявление о распределении вычета в случае долевого владения.
Запомните, что декларацию нужно отправить не позднее 30 апреля следующего года после совершения сделки купли-продажи квартиры. В противном случае в случае неуплаты налога, предусмотрено уголовное наказание в виде лишения свободы сроком до 3 лет или штрафа в размере 100 000 рублей.
В соответствие с новыми поправками объектами налогообложения на недвижимость станут:
- недвижимость (которая входит в состав жилфонда);
- гаражи физических лиц, кооперативов и ТСЖ;
- дачные земельные участки;
- садовые участки;
- земельные участки, где находится недвижимое имущество, входящее в состав жилфонда, гаражи физических лиц, кооперативов и ТСЖ, а также земельные участки, выделенные под строительство указанных объектов (принадлежащие налогоплательщику на праве собственности).
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель относит к недвижимому имуществу всё, прочно связанное с землей. Это и земельные участки, и участки недр. То есть объекты, переместить которые без ущерба их назначению невозможно. Недвижимыми вещами являются также космические объекты, воздушные и морские суда, которые подлежат обязательной государственной регистрации.
В законодательство вводится новое понятие «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Оно определяет срок нахождения недвижимости в собственности, чтобы доходы от её продажи не облагались налогом. Повторим: составлять такой срок будет теперь не три года (как сейчас), а пять лет.
Но, законодатель всё же решил по некоторым объектам недвижимости оставить прежний минимальный срок владения в три года. Для этого должно соблюдаться хотя бы одно из следующих условий, при которых право собственности:
- досталось по наследству или получено по договору дарения от близкого родственника;
- приобретено путём приватизации;
- получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Сам факт, что квартира будет продана уже после 1 января 2016 года, значения не будет иметь. То есть вся недвижимость, не подпадающая под вышеуказанные условия и находящаяся в собственности менее пяти лет, после 1 января 2016 года при продаже будет облагаться налогом.
Отметим, что дату покупки недвижимости в собственность будет определять основание получения права собственности:
- если гражданин покупает недвижимое имущество, то срок нахождения её в собственности будет исчисляться с самой даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость. Это указывается в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП;
- если речь идёт о наследстве, то в соответствие со ст. 1114, п. 4ст. 1152ГК РФ, право на него возникает со дня смерти наследодателя.
Примеры:
- У гражданина Петрова имеется в собственности двух лет нежилое помещение кадастровой стоимостью 6 млн рублей. Он продаёт его за 4 млн 650 тыс. рублей. Налог 13 % будет платиться всё равно с 4 млн. 650 тыс. рублей, а не с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 в 4 млн. 200 тыс. рублей.
- Гражданка Тихонова решила продать квартиру в 2016 году за 5 млн. рублей, в праве собственности которой она находилась более 3-х лет. Она будет обязана заплатить налог 13%, так как доход от продажи равен или более 5-ти млн. рублей.
- Супруги Романовы имеют в собственности более 3-х лет 2-е квартиры. Одна квартира оформлена на мужа, другая на жену. Муж продал свою квартиру в 2016 году и купил новую, большую по площади. Налог не платится, если проданная квартира дешевле 5-ти млн. рублей.
Подведём итог: все новшества будут действовать в отношении недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года согласно пункту 3 статье 4 Закона № 382-ФЗ. Это значит: что граждане, которые приобрели жилплощадь в 2015 году и продали её через три года, смогут по-прежнему налог не платить.
Автор: Сергей Сироткин, дата публикации: 01.04.2016
Перепечатка запрещена. Авторские права охраняются законом.
