Кредит под залог недвижимости

Многие люди думают, что дать деньги в долг, то есть в кредит, под залог недвижимости — это выгодно. Но, как показывает практика, это не всегда так. Ведь у всего есть две стороны. И, конечно же, у этой «медали» также имеется другая сторона. А потому давайте подробно разберём такой кредит.

Основными законами, которыми регулируется данный вопрос являются: ФЗ «О залоге»; ФЗ «Об ипотеке»; Гражданский кодекс Российской Федерации; ФЗ «О защите прав потребителей».

Рассмотрим первую сторону. Банк или кредитная организация даёт деньги под залог Вашей недвижимости. Ну, например, квартиры.

Преимущества для Вас:

Вы получаете деньги сразу и быстро без лишней волокиты;
Недвижимость остаётся у Вас (с условием, что Вы ежемесячно будете вносить взнос по кредиту);
Не нужны поручители;
Не нужна справка о доходах.

Не выгодные условия для Вас:

Большие проценты, в итоге переплата с вашей стороны;
Подводные камни в договорах, в итоге могут быть дополнительные расходы с Вашей стороны в виде пени, штрафов и непонятных дополнительных платежей;
Мошеннические действия.

Помните: залог — это только способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем).

Хотим Вас предостеречь, есть очень много различных схем мошенничества. А потому необходимо всегда быть бдительными. Если кому-то интересно, то вот несколько примеров из судебной практики: дело № 22-2427; дело №А65-8562/2010; дело № 22-12228; дело № 22-9870. У кого была схожая ситуация, Вы можете использовать эту практику для обращения с иском в суд, с претензией или жалобой в прокуратуру или следственный комитет, а также в Роспотребнадзор.

Данные примеры будут служить доказательной базой в иске или жалобе. Поэтому Вам нужно обязательно указать их номера дел. Частенько, даже опытные юристы, когда составляют иски, почему то не всегда ссылаются на аналогичные дела. Это, конечно, связано с тем, что во многих случаях очень тяжело находить практику. Но находить её следует обязательно, так как именно она перевесит чашу весов Фемиды в Вашу сторону. Суд всегда принимает во внимание судебную практику. Именно она будет являться доказательством, которое очень сложно оспорить. В случае, когда суд не учтёт такие доказательства по делу, то это будет являться поводом для обжалования данного решения.

Пример № 1.

Гражданин Д (далее — Д) обратился в банк с заявлением о выдаче займа в размере 7 324 000 рублей. Залогом являлся жилой дом с земельным участком, где расположен сам дом, собственником которого была жена Д гражданка А (далее — А). В подтверждение права собственности Д представил договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности на указанные объекты недвижимости, оформленные на А. О том, что эти объекты недвижимого имущества уже были заложены, он не упоминал. С А был заключен договор займа на сумму 7 324 000 рублей и договор залога на земельный участок, и жилой дом. С А на имя Д была выдана доверенность для регистрации договора залога в регистрационной службе. Д представил в банк подложные документы. После чего А были выданы денежные средства в сумме 7 324 000 рублей. Через несколько месяцев платежи по кредиту перестали поступать на счёт банка. Все вопросы, связанные по займу с банком, решал Д. Он обещал погасить задолженность, но вскоре пропал и не стал брать трубку и отвечать на звонки. Впоследствии было установлено, что эти объекты недвижимости находятся в залоге у другого банка. А договор залога и вовсе не был зарегистрирован. Д представил поддельные документы и свидетельства о регистрации права собственности, а впоследствии всё недвижимое имущество супругов было ими продано. Был опрошен свидетель гражданин Г (далее — Г). Согласно его показаниям, для получения кредита были сделаны документы на недвижимое имущество, которые были оформленные ненадлежащим образом. Как пояснил свидетель Г: документами по оформлению кредита занимался сам Д, деньги получала А, его законная супруга. Она по кредиту заплатила сама проценты, и основную сумму долга больше не выплачивала.

Итог: из этого примера видна схема мошеннических действий, которая была хорошо продумана и подготовлена. Оказывается, мошенники от имени самого банка представили в регистрирующий орган подложные документы, на основании которых и была сделана запись об ипотеке, где она была погашена.

Схема подобных мошеннических действий, к сожалению не редкость. Статья 159 УК РФ, работает очень часто. Все хотят денег на халяву, вот и банкам нужно быть бдительными.

Пример № 2.

Между банком С и супругами Н и Т был заключён кредитный договор на сумму 11 678 000 руб. Банк С заключил ипотечный договор с гражданкой Т (залогодателем), которая и была хозяйкой этого недвижимого имущества, согласно документам. Она удостоверила свои права закладной, на основании которой банк и выдал деньги. В последствии банк С якобы отослал в адрес ответчика заявление о том, что прекращает своё обременение вместе с необходимыми для этого документами. На самом же деле банк никаких заявлений не отсылал. Между тем регистрирующий орган «провёл правовую экспертизу документов» и погасил запись об ипотеке в отношении вышеуказанного объекта недвижимого имущества. На закладной был поставлен штамп: «Прекращено в соответствии с регистрационной записью».

Позже банк С, узнав о погашении долга и записи об ипотеке в регистрационном органе, обратился в Следственный отдел Следственного управления при УВД. На основании сообщения о преступлении, согласно Постановлению, было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 ст. 159 УК РФ.

Как видно из этого примера перед нами опять мошеннические действия. Преступники взяли в долг деньги, обещая в случае невозврата долга передать в собственность дом и земельный участок, заведомо находившийся в залоге у банка С. Если следственный комитет не подтвердит статью 159 УК РФ о мошеннических действиях, то долг банку не вернут. Если же подтвердит и должника найдут, у того может и не быть к тому времени денег и имущества.

Но, как показывает практика, под мошеннические действия попадают не только граждане, но и банки. Банки за счёт граждан, которые платят по кредитам, заполняют свои пробелы и дыры в бюджете.

Поэтому банкам приходиться из-за мошенников увеличивать проценты по кредитам, уменьшая тем самым расходы. Не нужно также забывать, о том, что ежегодно происходит обнуление долгов граждан перед банками.

Банкам же и кредитные организации обращаются в суды по просроченным кредитам, так как только по решению суда, банк может обратиться к судебным приставам, чтобы начать исполнительное производство по делу.

Нюансы, по кредитам с которыми сталкивается банк и должник:

Должник может перезаложить данное недвижимое имущество, даже если прописано данное условие в договоре между банком и должником (закон разрешает, но делает оговорку о том, что должник обязан проинформировать банк о перезалоге).
Банк может предложить рефинансирование по Вашему кредиту, но не спешите, внимательно изучите условия. Бывает, что банк просит заключить дополнительное соглашение, в котором может увеличить проценты по кредиту или взять с Вас дополнительный непонятный процент.
Должник может протянуть время, чтобы не отдавать банку своё жильё:

Перепланировка квартиры.

Это неплохое условие чтобы потянуть время, ведь, как правило, это условие банк или кредитная организация не прописывает в своих договорах. Банк в своём договоре указывает условие о не продаже или дарении недвижимого имущества, забывая о перепланировке квартиры.

Прописка несовершеннолетнего ребёнка.

В этом случае с квартирой ничего нельзя сделать до совершеннолетия ребёнка. Или ещё есть альтернативный вариант, нужно предоставить достойное жильё до совершеннолетия ребёнка.

Также спорный вопрос, если у человека это единственное жильё и там живут его пожилые родители инвалиды или же он ухаживает за инвалидом, который с ним живёт.

В данной ситуации гражданам нужно в службу по защите прав инвалидов. В этом случае банк тоже просто так не сможет получить заложенное имущество.

Сейчас получить кредит под залог имущества очень просто, но нужно помнить, что мошенники встречаются как с одной, так и с другой стороны.

А вот документы, которые необходимы для получения денежных средств под залог имущества у кредитных организаций:

Все документы, которые могут подтвердить право собственности на недвижимость;
Выписку из домовой книги;
Инвентаризационное дело;
Страховой полис на квартиру;
Документ об оценке квартиры.

Банки и кредитные организации проводят сами оценку недвижимого имущества, но советую Вам провести самостоятельно оценку своей квартиры, чтобы цена не была занижена.

Обратим Ваше внимание на требования, которые предъявляют банки к недвижимому имуществу по выдачи денег под залог недвижимого имущества:

Нужно будет подтвердить, что это Ваша квартира с помощью документов, которые подтвердят этот факт.;
Вы должны будете предоставить кадастровый план и технический паспорт;
Вам нужно подтвердить документально, что у Вас нет задолжности и все налоги Вами уплачены по недвижимому имуществу;
Если Ваша недвижимость совместная вместе с супругой или с кем-то из родственников и не только, то Вам необходимо будет взять согласие другого собственника на сдачу этого имущества под залог. Такое согласие Вам обязательно нужно заверить нотариально;
Помните, что ветхий фонд банки не интересует;
Банк всегда проводит свою оценку имущества.

Согласно статье 446 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации банки и кредитные организации проверяют недвижимость на отсутствие обременений и любых других обстоятельств, которые могут затруднить реализовать право на возможность взыскать данное недвижимое имущество у должника.

В некоторых случаях банки просят застраховать недвижимое имущество. Это будет их защита и гарантия, что с недвижимым имуществом нечего не случится.

А вот законно ли это? Давайте разберёмся.

Банк будет ссылаться на статью 343 ГКРФ, которая обязывает пользователя залогового имущества страховать его на полную стоимость от рисков утраты и повреждения недвижимого имущества.

Но! Федеральный закон № 2300-1 «О защите прав потребителей» статья 16 пункт 2 гласит о том, что: Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причинённые потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Если какая-либо сторона включит в договор пункт об обязательном страховании залогового имущества, то эту сторону можно привлечь к административной ответственности. Кодекс об административных правонарушениях № 195 статья 14.8 пункт 2 предусматривает ответственность для физических лиц в размере от 1 000 рублей до 2 000 рублей; для юридических лиц от 10 000 рублей до 20 000 рублей.

Поэтому, если банк принуждает Вас застраховать имущество, которое Вы собираетесь заложить, Вы имеете законное право отказаться. Мнения юристов по этому вопросу неоднозначны. Многие считают, что на практике закон не работает.

Наше мнение: если Вы будете просто ссылаться на статью и нормы закона ничем, не подкрепляя это, то да Вы будете относиться к тем юристам, у которых закон не работает.

Но, ссылаясь на эти статьи, Вам всё-таки придётся обосновать, почему не хотите страховать закладываемое имущество. Например:

У Вас нет лишних денежных средств или Вы не хотите увеличивать сумму долга.
Вы убеждены что банк, таким образом, ущемляет Ваши законные права и хочет тем самым увеличить Ваш долг.

Вы также можете сослаться на эти статьи, если в договоре с банком прописан очень большой процент за страховку или банк хочет, чтобы Вы оплатили какую-нибудь дополнительную услугу или оформили страховку на жизнь (страхование жизни).

Главное: не забывайте о своих правах!

Напоследок подчеркнём, будьте скрупулёзны, читайте внимательно условия договора. Удостоверьтесь, что в нём прописаны те проценты, на которые Вы согласились. Не допускайте в договоре непонятные платежи.

Автор: Сергей Сироткин, дата публикации: 01.04.2016
Перепечатка запрещена. Авторские права охраняются законом.