Продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Продать квартиру, которая находится в ипотеке весьма непросто, а потому разберём его.

Законодательство Российской Федерации в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о том, что правообладатель в случае ипотеки не может передать квартиру третьим лицам, исключение здесь может быть только передача имущества по наследству.

Конечно, есть исключения, которые предусмотрены практикой.

Например, если заёмщик взял квартиру в ипотеку у банка, но со временем ему стало нечем платить за неё по каким-либо причинам, то он в целях возврата денег банку продаёт данное жильё.

Что нужно для продажи квартиры, которая находится в ипотеке:

В письменной форме в обязательном порядке известить банк о намерении продать ипотечную квартиру.
Получить письменное согласие от банка.

Если не получили согласие от банка, смело обращайтесь в суд.

А теперь давайте разберём следующие шаги по продаже ипотечной квартиры, когда есть покупатель.

Существуют три варианта: первый — когда Вы сами продаёте ипотечную недвижимость; второй — когда банк Вам помогает её продать; третий — продажа самого кредита другому лицу.

Итак, в первом варианте:

Нужно заключить соглашение между продавцом и покупателем, заверенное в обязательном порядке нотариально.
Покупатель должен полностью расплатиться по ипотечному кредиту в банке. На основании погашения ипотечного долга, банк выдаёт справку продавцу об отсутствии долга.
Необходимо обратиться в регистрационную службу о снятии обременения с квартиры и засвидетельствовать переход права собственности на данную квартиру.
Заключить договор купли-продажи квартиры, и только тогда данная квартира перейдёт во владение продавца официально.

Второй вариант, когда банк оказывает Вам своё содействие:

Банк должен предоставить депозит, на который покупатель должен внести сумму для ипотечного кредита.
Банк обязан сообщить в регистрационную службу, о том, что кредит полностью погашен, и передать ей всю необходимую документацию.
Нужно Вам, как продавцу, с согласия банка зарегистрировать сделку о купли-продажи недвижимого имущества и переход права собственности покупателю.

Третий вариант:

Если покупатель решил приобрести Ваш кредит, то банк должен рассмотреть его как нового заёмщика на уже имеющийся ипотечный кредит. В данном случае происходит покупка кредита, а не покупка ипотечной квартиры.
После одобрения нового заёмщика, кредит переоформляется на него в присутствии сотрудника банка. Банк и продавец должны подписать соглашение о переходе долга по кредиту на нового заёмщика. Новый заёмщик станет собственником квартиры только тогда, когда полностью погасит долг перед банком. Пока долг не погашен, квартира находится в залоге у банка.

Следует отметить, что квартира, которая находится в залоге по ипотеке, не может облагаться налогом, так как не возникло у продавца согласно российскому законодательству право на собственность до погашения данного кредита, и с этой квартиры банком, не было снято обременение.

Список документов, который необходим для продажи квартиры с ипотечным обременением:

Справка от Вашего банка об ипотечном долге.
Договор с покупателем (его нужно заверить нотариально).
Платёжное поручение об оплате долга от продажи квартиры.
Документы, которые могут подтвердить факт снятия обременения банком.

Погасить ипотечный кредит за квартиру можно с помощью материнского капитала, так как материнский капитал предоставляется для всей семьи, у которой родился второй ребёнок.

Что необходимо для погашения ипотеки с помощью материнского капитала:

Новая квартира в обязательном порядке должна улучшать имеющиеся у Вас жилищные условия.
Новая квартира должна находиться на территории Российской Федерации, в рамках которой действует данный закон.
Материнский капитал можно использовать в погашении ипотечного кредита, как для первоначального взноса, так и для последующих платежей.
Материнским капиталом можно оплатить проценты банку по ипотеке.

Документы для использования средств материнского капитала:

Заявление о распоряжении материнским капиталом.
Копия сертификата на получение материнского капитала.
Копия свидетельства обязательного пенсионного страхования матери ребёнка.
Копия паспорта матери ребёнка.

Нужно отметить, что, к сожалению, не все банки принимают материнский капитал для погашения ипотечного кредита.

Давайте рассмотрим несколько наглядных примеров.

Пример № 1.

У молодой семьи родилась двойня. Молодая мать за второго ребёнка получила материнский капитал. Деньги даются за второго ребёнка. Распоряжаться ими имеют право все члены семьи, но исключительно в целях улучшения жилищных условий.

Молодая семья не имеет своего жилья, всё это время они снимали квартиру. И вот в связи с новыми событиями, супруги решили приобрести однокомнатную квартиру 45 кв. м в ипотеку под материнский капитал.

Банк разъяснил, что брать кредит под материнский капитал нельзя, так как в законе отсутствует такая норма. Материнский капитал не может выступать залогом платёжеспособности семьи или её членов. Материнским капиталом можно оплатить лишь первый взнос или последующие платежи за данную квартиру.

Поэтому супруги оплатили первый взнос за ипотечную квартиру материнским капиталом. Позже супруги выплатили весь долг за квартиру.

Прошло два года, и дети немного подросли, однушки стало маловато. Решили купить трёхкомнатную квартиру. Нашли продавца, который продавал очень дешёвую просторную трёхкомнатную квартиру площадью 116 кв. м в новом доме, да ещё и с хорошим ремонтом.

Проблема была в том, что квартира была в ипотечном кредите, поэтому так дешёво. Супруги с разрешения банка оплатили весь долг за квартиру. Продавец получил документы от банка о том, что теперь долг погашен. После чего супруги выплатили разницу суммы, потраченную продавцом по ипотечному кредиту. Сумма была в несколько раз меньше.

В итоге все остались довольны.

Пример № 2.

У супругов уже была несовершеннолетняя дочь. У них ещё родились близнецы: мальчик и девочка. Семья приняла решение о расширении жилой площади, так как жить в двухкомнатной квартире разнополым детям будет неудобно. Получив материнский капитал, семья захотела сэкономить и при этом купить 4-х комнатную ипотечную квартиру.

Гражданин Иванцов, продавал свою 4-х комнатную квартиру по очень низкой цене, в связи со своей неплатежеспособностью перед банком. Ипотечный кредит был им погашен не полностью. В связи с этим банк пошёл на встречу и помог оформить все необходимые документы на отца семейства, решившего улучшить жилищные условия.

Гражданину Иванцову была выплачена наличными средствами разница суммы, которую он оплатил банку за эту квартиру. Итоговая выплата оказалась вдвое меньше, чем Иванцов заплатил за ипотечную квартиру, но зато гражданин Иванцов перестал быть должником.

Супруги выплатили наличными сбережениями гражданину Иванцову разницу стоимости квартиры, а материнским капиталом отец семейства оплатил оставшуюся сумму за ипотечную квартиру, которую должен был гражданин Иванцов банку.

Так как в данном платеже использовались средства из материнского капитала, в соответствие с действующим законодательством, должник в лице отца семейства, оплативший ипотечный кредит средствами материнского капитала, обязан в течение шести месяцев помимо себя, как собственника, также прописать и оформить в общую собственность лиц, получивших материнский капитал. В данном случае — это супруга и двое их близнецов.

Как видите, продать или приобрести квартиру, находящуюся в ипотеке можно на достаточно выгодных условиях. Главное при этом, как и всегда, быть скрупулёзным и внимательным ко всем деталям сделки, начиная от выбора объекта недвижимости и заканчивая подписью в договоре.

Автор: Сергей Сироткин, дата публикации: 05.04.2016
Перепечатка запрещена. Авторские права охраняются законом.